Bauherrenmodelle sind eine weitere Art des Investments in Immobilien. Grundsätzlich ist dieses Investitionsart in Österreich nicht besonders populär unter Privatanlegern, dennoch darf man dessen Rolle nicht unterschätzen. Dem Ein oder anderen, der ein grundlegendes Interesse am österreichischen Immobilienmarkt hat, kam bestimmt der Begriff des Bauherrenmodells schon des Öfteren unter.
Was ist ein Bauherrenmodell?
Das Bauherrenmodell ist eine Investmentmöglichkeit, die eher für „besserverdienende“ konzipiert ist. In den letzten Jahren haben sich jedoch auch vermehrt Privatinvestoren der unteren Einkommensschichten an Bauherrenmodelle herangetraut.
Bei Bauherrenmodellen schließen sich mehrere (natürliche) Personen zusammen um eine bereits bestehende Immobilie zu sanieren oder diese von Grund auf neu zu errichten. In der Regel bilden die einzelnen Bauherren dabei eine schlichte Miteigentumsgemeinschaft. Juristisch ist das „schlichte Miteigentum“ vom Wohnungseigentum abzugrenzen. Das schlichte Miteigentum kann man sich so vorstellen, als ob jeder Bauherr an jedem einzelnen Atom der Liegenschaft mitbeteiligt ist. Die Liegenschaft gehört also allen zu gleichen Teilen, ohne, dass ein bestimmter Anteil einer Person dabei zugewiesen ist (=Wohnungseigentum). Wohnungseigentum ist daher auch Miteigentum an der Immobilie, jedoch wird den einzelnen Personen eine Wohnung zur Ausschließlichen Nutzung, als Wohnungseigentum zugewiesen.
Eine andere Art des Zusammenschlusses bei Bauherrenmodellen ist die im Rahmen einer Personengesellschaft. Meistens erfolgt dies durch eine Kommanditgesellschaft (KG), wobei diese Eigentümer der Liegenschaft wird und die Bauherren Gesellschafter an der Kommanditgesellschaft werden. Die Gründe hierfür sind vielfältig, eine der Gründe sind haftungstechnische Gründe. Als Kommanditisten haften die Bauherren nur im Rahmen ihres eingezahlten Kapitals (=Kommanditeinlage).
Welche Vorteile bestehen?
Wie oben bereits erwähnt sind Bauherrenmodelle eher für „besserverdienende“ konzipiert. Der Grund dafür liegt darin, dass das Bauherrenmodell umgangssprachlich als „Abschreibung“ dient. Mit anderen Worten: Das Einkommen des einzelnen Bauherren, welches er durch unselbständige/selbständige Arbeit innerhalb eines Jahres erwirbt wird mit den Verlusten des Bauherrenmodells gegengerechnet. Durch diese Gegenrechnung verringert sich das Einkommen des Bauherren und damit auch der Einkommensteuerbelastung. In den ersten Jahren des Bauherrenmodells werden in der Regel keine Einnahmen, sondern nur Ausgaben realisiert, daher eignet sich dieses Modell für eine „Abschreibung“.
Da „besserverdienende“, in der Regel ab 60.000€ Einkommen/Jahr, da hier die Einkommensteuerbelastung bei 48% liegt, eine höhere Steuerlast tragen, als niedrigere Einkommensklassen, kommen erst hier die positiven Effekte der Aufrechnung wirklich zum Tragen.