Im Bereich des Immobilieninvestments gibt es eine Menge an spezifischen Kennzahlen, die kompliziert wirken, jedoch einfach erklärt werden können. Die wohl bekannteste unter diesen ist die sog. “Bruttoanfangsrendite“, die im angloamerikanischen Raum auch als „Initial Yield“ bezeichnet wird.

Worum geht es?

Grundsätzlich wird mit dieser Kennziffer festgestellt, wieviel ein Immobilieninvestor jedes Jahr von seinem eingesetzten Kapital, durch die Vermietung verdient. Dadurch kann ein potentieller Investor feststellen ob der Ankauf einer Immobilie für ihn wirtschaftlich sinnvoll ist oder nicht. Die Berechnung erfolgt folgendermaßen:

Bruttoanfangsrendite = Jahresmietertrag der vermieteten Fläche / Nettokaufpreis der Immobilie. Bsp.: 2% (Bruttoanfangsrendite) = 12.000€ (Jahresmietertrag) / 600.000€ (Nettokaufpreis)

Derzeit (Stand Feb 2020) liegt die Bruttoanfangsrendite für Wohnimmobilien in Wien bei rund 2% pro Jahr. Die Höhe der Bruttoanfangsrendite ist unter anderem abhängig vom risikofreien Zinssatz. (Auf diese Thematik gehe ich im Beitrag „Von der Finanzkrise zur Vorsorgewohnung“ genauer ein.) Das ist jener Zinssatz, den man auf dem Sparkonto erhält, da dieser derzeit knapp über 0% liegt ist auch die Bruttoanfangsrendite bei Wohnimmobilien mit 2% nicht besonders hoch. Läge der risikofreie Zinssatz hingegen bei 2%, läge auch die Bruttoanfangsrendite höher.

Das ist auch der Grund weshalb Immobilien in den letzten Jahren durch die sinkenden Leitzinsen der EZB immer teurer wurden. Da die Mieten nicht so sehr ansteigen konnten wie die Preise für Immobilien, war es nach der oben gezeigten Formel logische Konsequenz, dass die Bruttoanfangsrendite auch sinken muss.

Bsp von oben adaptiert: 4% (Bruttoanfangsrendite) = 12.000€ (Jahresmietertrag) / 300.000€ (Nettokaufpreis)

In Deutschland wird übrigens die Bruttoanfangsrendite mit einem „Vervielfältiger“ oder „Kaufpreisfaktor“ bezeichnet. An sich wird hier bloß von der Kehrseite der Bruttoanfangsrendite gesprochen. Eine Bruttoanfangsrendite von 2% entspricht einem Vervielfältiger von 50, eine Bruttoanfangsrendite von 4% entspricht einem Vervielfältiger von 25 etc.

Ich hoffe ich konnte mit diesem Beitrag einen Überblick über die Zusammenhänge der sinkenden Zinsen, der Bruttoanfangsrendite und dem Kaufpreis geben. Diese einzelnen Parameter stehen immer in Zusammenhang miteinander, sofern ein Parameter (z.B.:  durch Senkung des Leitzinses) geändert wird, ändern sich auch die anderen automatisch.

REIT steht für „Real Estate Investment Trust“. Man könnte hierbei jedoch auch einfach von einer bestimmten Art von Immobilienaktien sprechen. Ein Anleger hat die Möglichkeit, einerseits in Immobilienfonds und andererseits in Immobilienaktien bzw REITs zu investieren. Worin besteht jedoch der Unterschied und wie unterscheiden sich REITs von Immobilienaktien? Auf diese Fragen möchte ich in diesem Blogbeitrag näher eingehen.

Real Estate Investment Trusts

Zuallererst möchte ich vorausschicken, dass es in Österreich derzeit (Stand: 10/2019) keine REITs gibt, sondern bloß herkömmliche Immobilienaktien. REITs sind ebenfalls Immobilienaktien, jedoch werden diese in den Ländern, in denen sie gegründet werden, wie z.B.: USA, Deutschland, Belgien, Frankreich,… steuerlich besser behandelt als herkömmliche Immobilienaktien.
Als REIT werden in Deutschland all jene Immobilienaktien angesehen, die mehr als 75% ihrer Erträge aus der Vermietung/Verpachtung von Immobilien erwerben und pro Wirtschaftsjahr mehr als 90% ihrer Gewinne an die Aktionäre ausschütten. Ist dies der Fall, kann man die Immobilienaktie als REIT bezeichnen. Die damit einhergehende steuerliche Besserstellung ist, dass auf den REIT keine Körperschaftssteuer anfällt. Der Aktionär wird jedoch im Rahmen der Kapitalertragssteuer endbesteuert.

Kurzes Fazit: REITs sind Immobilienaktien, jedoch werden diese steuerlich bessergestellt, da sie mehr als 90% ihrer Gewinne an die Aktionäre ausschütten.

Sowohl REITs, als auch gewöhnliche Immobilienaktiengesellschaften müssen zwingend in Form einer Aktiengesellschaft gegründet werden, daher kann man an diesen Gesellschaften auch mittels Aktien, Anteile an der Gesellschaft erwerben.

Welche Arten von REITs gibt es?

Vor Allem im anglo-amerikanischen Raum erfreuen sich REITs größter Beliebtheit. Laut Schätzungen kann davon ausgegangen werden, dass rd. 25% aller Amerikaner Anteile an REITs halten. In den USA gibt es 12 Arten von REITs, inhaltlich unterscheiden sich diese bloß in ihrem Investmentfokus, welche Art von Immobilien diese also erwerben/veräußern und bewirtschaften.

In der Folge möchte ich hier kurz einen Überblick über diese Arten geben:

1. „Office REITs“, oder auch Büro REITs: Diese Art investiert vordergründig in Büroräumlichkeiten und bewirtschaftet diese. In hochkonjunkturellen Phasen (=wirtschaftlich starken Phasen) boomt dieser Sektor geradezu. Ist die Arbeitslosigkeit gering, werden Büroräumlichkeiten natürlich benötigt. In rezessionalen Phasen (wirtschaftlich moderat schrumpfende Phasen), stehen jedoch viele Büroräumlichkeiten wieder leer.
2. „Industrial REITs“, hierbei handelt es sich um REITs, die größtenteils Immobilien erwerben, welche zu Industriezwecken genutzt werden. Darunter fallen z.B. Warenhäuser, aber auch verschiedene Produktionsstätten. Genauso wie Office Reits, ist dieser Sektor eher von wirtschaftlich starken Phasen abhängig. 
3. „Retail REITs“, diese Art investiert hauptsächlich in Immobilien mit großen Geschäftsflächen. Einfach ausgedrückt erwerben und bewirtschaften diese REITs Einkaufszentren und Outlets. In der Regel ist der Konsum des Einzelnen wirtschaftlich betrachtet ein nachlaufender Faktor, was soviel bedeutet wie, dass es im Bereich der Wirtschaft bereits holprig sein kann, jedoch der Einzelne noch immer genügend Einkommen zur Verfügung hat um „shoppen“ zu gehen.
4. „Lodging REITs“, diese investieren zu einem überwiegenden Teil in Immobilien, die als Hotel, Ressort oder auch Hostel genutzt werden
5. „Residential REITs“, hier investieren REITs zu einem Großteil in Immobilien, welche zu Wohnzwecken genutzt werden. Hierunter fallen also typische Mietwohnungen, aber auch Studentenwohnheime.
6. „Timberland REITs“, oder auch jene REITs, die in Wälder und deren Beforstung investieren. Hier steht als Investmentobjekt nicht ein Gebäude im Fokus, sondern Grund und Boden. Vor allem die holzwirtschaftliche Nutzung und auch die Verpachtung von Jagden stehen hier im Vordergrund
7. „Healthcare REITs“, diese Art investiert großteils in Immobilien, welche zu gesundheitlichen Zwecken genutzt werden. Darunter fallen vor allem Krankenhäuser, Ärztezentren, Reha- und Kureinrichtungen. Im Vergleich zu anderen REIT-Arten ist dieser Bereich wirtschaftlich mit einem geringeren Risiko behaftet, da die körperliche Gesundheit in der Regel unabhängig von Wirtschaftsphasen ist. Weiters ist hier zu erwähnen, dass sich die Demographie der Gesellschaft in das höhere Alter verlagert. In 10-15 Jahren wird die größte Bevölkerungsschicht in der westlichen Welt älter als 65 Jahre alt sein.
8. „Self-Storage REITs“, hierbei handelt es sich um REITs, die in große Lagerhallen investieren, die wiederum von Privatpersonen zur Auslagerung von Dingen gemietet werden.
9. „Infrastructure REITs“, dieser Begriff umfasst all jene REITs, die in eher unkonventionelle Immobilien, wie unteranderem Funk-und/oder Strommasten investieren. Gerade dieser Bereich hat in den letzten Jahren aufgrund der Digitalisierung besonders gute Erträge abgeworfen, dabei soll natürlich erwähnt werden, dass das nichts über die zukünftige Ertragslage aussagt
10. „Data-Center REITs“, diese REITs investieren in Immobilien, die für Serververmietungen genutzt werden. Beispielsweise möchte ich hier Amzon´s Cloudservice anführen, darunter kann man sich riesige, gekühlte Hallen vorstellen, die von enormen Servern „bewohnt“ werden. In den letzten Jahren konnte sich auch dieser Bereich an einem regen Wachstum erfreuen
11. „Diversified REITs“, wie der Name es bereits verrät, handelt es sich hierbei um REITs, die nicht bloß in eine Kategorie investieren, sondern in unterschiedliche. Bspw. Krankenhäuser, Wohnhäuser, Wälder und Einkaufszentren. Fällt die Entscheidung für einen Sektor schwer, kann hiermit eventuell bei der Entscheidungsfindung geholfen werden.
12. „Specialty REITs“, diese Art von REITs lässt sich in keine der anderen Kategorien einordnen. Hierunter fallen Immobilien, die bspw. als Kino, Theater, Casino aber auch als Gefängnis (Ja das geht, aber nur in den USA) genutzt werden.

Abgrenzung zu Immobilienfonds

Wie im Blogbeitrag „Was sind Immobilienfonds?“ bereits erwähnt wurde, erwirbt der Anleger beim Immobilienfonds einen Anteilsschein an einem Sondervermögen. Bei Immobilienaktien, also auch REITs, hingegen werden Aktien der Gesellschaft erworben, die Eigentümer der einzelnen Immobilien ist. Für den Anleger ändert sich grundsätzlich dadurch eine entscheidende Sache:

Bei Immobilienfonds ist es für den Anleger irrelevant, ob der „Fondsmanager“ insolvent wird oder nicht, da sein Anteil am Sondervermögen davon unabhängig ist. Bei Immobilienaktien trägt hier jedoch der Anleger ein sog. „Insolvenzrisiko“, da dieser sich direkt an der Gesellschaft durch Aktien beteiligt.

Der ominöse Titel dieses Beitrages (EURIBOR) steht für: “Euro Interbank Offered Rate“. Da diese Erklärung auch nicht mehr Klarheit schafft, möchte ich in diesem Beitrag auf die einzelnen Elemente kurz eingehen.

Was fängt man mit diesem Begriff überhaupt an?

Da der EURIBOR in den meisten Kreditverträgen, zur Finanzierung des Eigenheims, als Referenzzinssatz verwendet wird, wollte ich euch mit diesem Eintrag einen kurzen Überblick bieten. Kreditverträge sind in der Regel für den Laien sehr komplex ausgestaltet, da diese viele unverständliche Begriffe beinhalten. Einer dieser ist der Referenzzinssatz „EURIBOR“.

Was ist nun der EURIBOR?

Der EURIBOR ist wie bereits erwähnt ein Referenzzinssatz, der eigentlich im europäischen Interbankensystem verwendet wird. Also im Bereich von Banken untereinander, diese können im Interbankenmarkt Geld verleihen, aber auch Aktien und andere Wertpapiere voneinander kaufen.

Dieses Interbankensystem hört sich vielleicht am Anfang etwas komplex an, ist aber im Grunde nicht so schwer zu verstehen. Ein Teil dieses Systems hängt mit der Kreditvergabe an den Privaten zusammen.

Bsp.: Michael möchte sich eine Immobilie kaufen, um diese finanzieren zu können nimmt er einen Kredit bei seiner Hausbank A auf, diese gibt Michael den Kredit. Die Hausbank A kann sich selbst wiederum bei einer anderen Bank, der Bank B, hierfür Geld leihen (=Interbankengeschäft). Für dieses Geschäft zwischen den beiden Banken ist der EURIBOR als Referenzzinssatz relevant. Derzeit beträgt dieser Referenzzinssatz rund -0,4%[1]. Das bedeutet Bank A bekommt sogar Geld (Negativzinsen!) von der Bank B dafür, dass die Bank B, der Bank A Geld leiht. Dieses Geld nimmt die Bank A und gibt Michael damit einen Kredit für den Kauf seiner Immobilie.

Im Bankenbereich spricht man hier davon, dass sich die Bank „am Kapitalmarkt refinanziert“.

Da Michael für seinen Kredit jedoch keine Negativzinsen, sondern derzeit je nach Bank 0,37%-0,625% [2]zahlt, kann sich die Hausbank A die Differenz zwischen -0,4% und 0,37%/0,625% als sog. “Zinsmarge“ (= 0,77%/1,25%) einstreichen.

Als kleine Anmerkung: Die Zinsmarge der Bank scheint einfach verdient zu sein, was man jedoch dabei nicht außer Acht lassen darf ist, dass aufgrund der Negativzinsen, Banken so bereitwillig wie noch nie zuvor bei der Kreditvergabe waren. Stürzen sich daher viele Banken auf das „Kreditgeschäft“ fallen auch die Kreditzinsen, da das Angebot die Nachfrage überschreitet. Grundsätzlich ist das gut für den Kreditnehmer, jedoch schrumpfen dabei die Erträge der Banken, die im negativen Zinsumfeld ohnehin schwache Gewinne (wenn es noch Gewinne sind) erwirtschaften. Auf lange Sicht könnten hier also Probleme für Banken entstehen.

Formen des EURIBORs:

In Kreditverträgen findet man meist den Hinweis des „3-Monats Euribors“. Den Euribor gibt es als 1-,3-,6- und 12-Monats Euribor. Der Grund hierfür ist, dass sich Banken im Interbankengeschäft sog.: „Termingelder/Festgelder/befristete Einlagen“ von anderen Banken leihen.

Termingelder werden definiert, als Geldanlagen mit einer Mindestlaufzeit von 1 Monat, daher ist der kürzeste Referenzzinssatz der 1-Monats Euribor. Bei dieser Laufzeit leiht sich wie im oben genannten Beispiel, die Hausbank A einen Kredit von der Bank B auf eine Laufzeit von 1 Monat.

[1] https://de.euribor-rates.eu/, Zugriff: 20.10.2019

[2] https://durchblicker.at/hypothekarkredit, Zugriff 20.10.2019