Im Bereich des Immobilieninvestments gibt es eine Menge an spezifischen Kennzahlen, die kompliziert wirken, jedoch einfach erklärt werden können. Die wohl bekannteste unter diesen ist die sog. “Bruttoanfangsrendite“, die im angloamerikanischen Raum auch als „Initial Yield“ bezeichnet wird.
Worum geht es?
Grundsätzlich wird mit dieser Kennziffer festgestellt, wieviel ein Immobilieninvestor jedes Jahr von seinem eingesetzten Kapital, durch die Vermietung verdient. Dadurch kann ein potentieller Investor feststellen ob der Ankauf einer Immobilie für ihn wirtschaftlich sinnvoll ist oder nicht. Die Berechnung erfolgt folgendermaßen:
Bruttoanfangsrendite = Jahresmietertrag der vermieteten Fläche / Nettokaufpreis der Immobilie. Bsp.: 2% (Bruttoanfangsrendite) = 12.000€ (Jahresmietertrag) / 600.000€ (Nettokaufpreis)
Derzeit (Stand Feb 2020) liegt die Bruttoanfangsrendite für Wohnimmobilien in Wien bei rund 2% pro Jahr. Die Höhe der Bruttoanfangsrendite ist unter anderem abhängig vom risikofreien Zinssatz. (Auf diese Thematik gehe ich im Beitrag „Von der Finanzkrise zur Vorsorgewohnung“ genauer ein.) Das ist jener Zinssatz, den man auf dem Sparkonto erhält, da dieser derzeit knapp über 0% liegt ist auch die Bruttoanfangsrendite bei Wohnimmobilien mit 2% nicht besonders hoch. Läge der risikofreie Zinssatz hingegen bei 2%, läge auch die Bruttoanfangsrendite höher.
Das ist auch der Grund weshalb Immobilien in den letzten Jahren durch die sinkenden Leitzinsen der EZB immer teurer wurden. Da die Mieten nicht so sehr ansteigen konnten wie die Preise für Immobilien, war es nach der oben gezeigten Formel logische Konsequenz, dass die Bruttoanfangsrendite auch sinken muss.
Bsp von oben adaptiert: 4% (Bruttoanfangsrendite) = 12.000€ (Jahresmietertrag) / 300.000€ (Nettokaufpreis)
In Deutschland wird übrigens die Bruttoanfangsrendite mit einem „Vervielfältiger“ oder „Kaufpreisfaktor“ bezeichnet. An sich wird hier bloß von der Kehrseite der Bruttoanfangsrendite gesprochen. Eine Bruttoanfangsrendite von 2% entspricht einem Vervielfältiger von 50, eine Bruttoanfangsrendite von 4% entspricht einem Vervielfältiger von 25 etc.
Ich hoffe ich konnte mit diesem Beitrag einen Überblick über die Zusammenhänge der sinkenden Zinsen, der Bruttoanfangsrendite und dem Kaufpreis geben. Diese einzelnen Parameter stehen immer in Zusammenhang miteinander, sofern ein Parameter (z.B.: durch Senkung des Leitzinses) geändert wird, ändern sich auch die anderen automatisch.