Was sind REITs?

REIT steht für „Real Estate Investment Trust“. Man könnte hierbei jedoch auch einfach von einer bestimmten Art von Immobilienaktien sprechen. Ein Anleger hat die Möglichkeit, einerseits in Immobilienfonds und andererseits in Immobilienaktien bzw REITs zu investieren. Worin besteht jedoch der Unterschied und wie unterscheiden sich REITs von Immobilienaktien? Auf diese Fragen möchte ich in diesem Blogbeitrag näher eingehen.

Real Estate Investment Trusts

Zuallererst möchte ich vorausschicken, dass es in Österreich derzeit (Stand: 10/2019) keine REITs gibt, sondern bloß herkömmliche Immobilienaktien. REITs sind ebenfalls Immobilienaktien, jedoch werden diese in den Ländern, in denen sie gegründet werden, wie z.B.: USA, Deutschland, Belgien, Frankreich,… steuerlich besser behandelt als herkömmliche Immobilienaktien.
Als REIT werden in Deutschland all jene Immobilienaktien angesehen, die mehr als 75% ihrer Erträge aus der Vermietung/Verpachtung von Immobilien erwerben und pro Wirtschaftsjahr mehr als 90% ihrer Gewinne an die Aktionäre ausschütten. Ist dies der Fall, kann man die Immobilienaktie als REIT bezeichnen. Die damit einhergehende steuerliche Besserstellung ist, dass auf den REIT keine Körperschaftssteuer anfällt. Der Aktionär wird jedoch im Rahmen der Kapitalertragssteuer endbesteuert.

Kurzes Fazit: REITs sind Immobilienaktien, jedoch werden diese steuerlich bessergestellt, da sie mehr als 90% ihrer Gewinne an die Aktionäre ausschütten.

Sowohl REITs, als auch gewöhnliche Immobilienaktiengesellschaften müssen zwingend in Form einer Aktiengesellschaft gegründet werden, daher kann man an diesen Gesellschaften auch mittels Aktien, Anteile an der Gesellschaft erwerben.

Welche Arten von REITs gibt es?

Vor Allem im anglo-amerikanischen Raum erfreuen sich REITs größter Beliebtheit. Laut Schätzungen kann davon ausgegangen werden, dass rd. 25% aller Amerikaner Anteile an REITs halten. In den USA gibt es 12 Arten von REITs, inhaltlich unterscheiden sich diese bloß in ihrem Investmentfokus, welche Art von Immobilien diese also erwerben/veräußern und bewirtschaften.

In der Folge möchte ich hier kurz einen Überblick über diese Arten geben:

1. „Office REITs“, oder auch Büro REITs: Diese Art investiert vordergründig in Büroräumlichkeiten und bewirtschaftet diese. In hochkonjunkturellen Phasen (=wirtschaftlich starken Phasen) boomt dieser Sektor geradezu. Ist die Arbeitslosigkeit gering, werden Büroräumlichkeiten natürlich benötigt. In rezessionalen Phasen (wirtschaftlich moderat schrumpfende Phasen), stehen jedoch viele Büroräumlichkeiten wieder leer.
2. „Industrial REITs“, hierbei handelt es sich um REITs, die größtenteils Immobilien erwerben, welche zu Industriezwecken genutzt werden. Darunter fallen z.B. Warenhäuser, aber auch verschiedene Produktionsstätten. Genauso wie Office Reits, ist dieser Sektor eher von wirtschaftlich starken Phasen abhängig. 
3. „Retail REITs“, diese Art investiert hauptsächlich in Immobilien mit großen Geschäftsflächen. Einfach ausgedrückt erwerben und bewirtschaften diese REITs Einkaufszentren und Outlets. In der Regel ist der Konsum des Einzelnen wirtschaftlich betrachtet ein nachlaufender Faktor, was soviel bedeutet wie, dass es im Bereich der Wirtschaft bereits holprig sein kann, jedoch der Einzelne noch immer genügend Einkommen zur Verfügung hat um „shoppen“ zu gehen.
4. „Lodging REITs“, diese investieren zu einem überwiegenden Teil in Immobilien, die als Hotel, Ressort oder auch Hostel genutzt werden
5. „Residential REITs“, hier investieren REITs zu einem Großteil in Immobilien, welche zu Wohnzwecken genutzt werden. Hierunter fallen also typische Mietwohnungen, aber auch Studentenwohnheime.
6. „Timberland REITs“, oder auch jene REITs, die in Wälder und deren Beforstung investieren. Hier steht als Investmentobjekt nicht ein Gebäude im Fokus, sondern Grund und Boden. Vor allem die holzwirtschaftliche Nutzung und auch die Verpachtung von Jagden stehen hier im Vordergrund
7. „Healthcare REITs“, diese Art investiert großteils in Immobilien, welche zu gesundheitlichen Zwecken genutzt werden. Darunter fallen vor allem Krankenhäuser, Ärztezentren, Reha- und Kureinrichtungen. Im Vergleich zu anderen REIT-Arten ist dieser Bereich wirtschaftlich mit einem geringeren Risiko behaftet, da die körperliche Gesundheit in der Regel unabhängig von Wirtschaftsphasen ist. Weiters ist hier zu erwähnen, dass sich die Demographie der Gesellschaft in das höhere Alter verlagert. In 10-15 Jahren wird die größte Bevölkerungsschicht in der westlichen Welt älter als 65 Jahre alt sein.
8. „Self-Storage REITs“, hierbei handelt es sich um REITs, die in große Lagerhallen investieren, die wiederum von Privatpersonen zur Auslagerung von Dingen gemietet werden.
9. „Infrastructure REITs“, dieser Begriff umfasst all jene REITs, die in eher unkonventionelle Immobilien, wie unteranderem Funk-und/oder Strommasten investieren. Gerade dieser Bereich hat in den letzten Jahren aufgrund der Digitalisierung besonders gute Erträge abgeworfen, dabei soll natürlich erwähnt werden, dass das nichts über die zukünftige Ertragslage aussagt
10. „Data-Center REITs“, diese REITs investieren in Immobilien, die für Serververmietungen genutzt werden. Beispielsweise möchte ich hier Amzon´s Cloudservice anführen, darunter kann man sich riesige, gekühlte Hallen vorstellen, die von enormen Servern „bewohnt“ werden. In den letzten Jahren konnte sich auch dieser Bereich an einem regen Wachstum erfreuen
11. „Diversified REITs“, wie der Name es bereits verrät, handelt es sich hierbei um REITs, die nicht bloß in eine Kategorie investieren, sondern in unterschiedliche. Bspw. Krankenhäuser, Wohnhäuser, Wälder und Einkaufszentren. Fällt die Entscheidung für einen Sektor schwer, kann hiermit eventuell bei der Entscheidungsfindung geholfen werden.
12. „Specialty REITs“, diese Art von REITs lässt sich in keine der anderen Kategorien einordnen. Hierunter fallen Immobilien, die bspw. als Kino, Theater, Casino aber auch als Gefängnis (Ja das geht, aber nur in den USA) genutzt werden.

Abgrenzung zu Immobilienfonds

Wie im Blogbeitrag „Was sind Immobilienfonds?“ bereits erwähnt wurde, erwirbt der Anleger beim Immobilienfonds einen Anteilsschein an einem Sondervermögen. Bei Immobilienaktien, also auch REITs, hingegen werden Aktien der Gesellschaft erworben, die Eigentümer der einzelnen Immobilien ist. Für den Anleger ändert sich grundsätzlich dadurch eine entscheidende Sache:

Bei Immobilienfonds ist es für den Anleger irrelevant, ob der „Fondsmanager“ insolvent wird oder nicht, da sein Anteil am Sondervermögen davon unabhängig ist. Bei Immobilienaktien trägt hier jedoch der Anleger ein sog. „Insolvenzrisiko“, da dieser sich direkt an der Gesellschaft durch Aktien beteiligt.